Comment prouver qu'un logement est une passoire thermique en litige ?

Pourquoi le DPE seul est-il souvent insuffisant comme preuve ?

Le DPE (diagnostic de performance énergétique) est une estimation conventionnelle calculée à partir de données déclaratives sur le bâti, pas une mesure de la consommation réelle du logement. C’est cette nature théorique qui fragilise sa valeur probante en cas de litige locatif.

Selon l’étude Hello Watt, 71 % des DPE sont contredits par la consommation réelle mesurée des occupants. L’étude Pouget Consultants/IGNES va plus loin en montrant que le volet confort d’été du DPE se trompe dans 26 % des cas, notamment pour les logements traversants ou avec protections solaires mal renseignées. Un avocat adverse peut donc contester un DPE G ou F en pointant ces marges d’erreur documentées, ce qui oblige souvent le locataire à produire des preuves complémentaires plus difficiles à réfuter.

Quelles obligations légales pèsent sur un logement classé G, F ou E loué ?

La décence énergétique d’un logement loué est encadrée par un calendrier précis issu de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location ; les F suivront au 1er janvier 2028, puis les E au 1er janvier 2034.

Le décret du 11 janvier 2021 fixe par ailleurs un seuil de 450 kWh/m²/an d’énergie finale en dessous duquel un logement classé G est déjà considéré comme indécent. Autre élément à surveiller : l’arrêté du 13 août 2025 relève le coefficient électricité du DPE à 1,9 au 1er janvier 2026, ce qui peut reclasser certains logements électriques et compliquer la lecture du diagnostic dans un dossier en cours.

Quelles preuves apporter devant un tribunal ou une commission de conciliation ?

La commission départementale de conciliation (CDC) peut être saisie gratuitement par le locataire ou le bailleur avant toute action devant le tribunal judiciaire, avec un avis rendu sous environ un mois. Les preuves recevables dépassent largement le seul DPE.

Parmi les éléments généralement acceptés : factures d’énergie sur plusieurs hivers, photos des défauts visibles (moisissures, condensation), témoignages, et surtout relevés continus de température et d’humidité s’appuyant sur la logique de confort adaptatif de la norme EN 16798-1. Les décrets QAI n° 2022-1689 et 2022-1690 fixent par ailleurs des seuils de référence de 800 et 1500 ppm de CO2 dans les établissements recevant du public, un repère indicatif pour documenter une mauvaise ventilation en logement. La norme ISO 9869, relative à la mesure in-situ des flux thermiques, permet quant à elle de quantifier une déperdition réelle, bien au-delà d’une estimation théorique.

En quoi une mesure in-situ continue renforce-t-elle un dossier de litige ?

Une mesure in-situ continue consiste à poser des capteurs de température, d’humidité et de CO2 dans le logement occupé, pendant une à quatre semaines minimum pour les premiers résultats, idéalement un à quatre mois pour couvrir plusieurs cycles jour/nuit et une saison de chauffe.

Cette approche produit un relevé daté, horodaté et continu, difficile à contester juridiquement car il n’est pas théorique. On peut par exemple calculer le nombre de degrés-heures (DH) pendant lesquels le logement dépasse les seuils de confort retenus par la RE2020, soit 350 DH pour un confort correct et 1250 DH au-delà duquel une climatisation est jugée nécessaire. Un jumeau thermique calibré sur ces mesures permet en plus de simuler l’effet d’un défaut d’isolation précis et d’établir un lien causal clair entre le bâti et l’inconfort constaté, un élément souvent demandé lors d’une expertise judiciaire.

Quelles démarches suivre pour faire valoir une passoire thermique en justice ?

La démarche commence par une mise en demeure écrite adressée au bailleur, détaillant les manquements constatés et, si possible, accompagnée des premières données de mesure. Sans réponse satisfaisante, la commission départementale de conciliation est l’étape suivante, gratuite et souvent préalable obligatoire avant le tribunal judiciaire.

Si le litige persiste, le juge peut ordonner une expertise judiciaire s’appuyant sur les relevés déjà produits. Pour les bailleurs souhaitant éviter le contentieux, la réouverture de MaPrimeRénov’ le 23 février 2026 propose un dispositif dit “ampleur”, réservé aux logements classés E, F ou G avec un gain d’au moins deux classes DPE après travaux. Le plan Endurance du ministère du Logement, présenté le 17 juin 2026, vise justement à sécuriser ce calendrier de rénovation pour limiter les contentieux liés aux passoires thermiques.

Quel est l’impact financier d’une passoire thermique sur la valeur du bien ?

Une passoire thermique perd mécaniquement de la valeur, ce qui pèse aussi dans la négociation d’un litige. Selon les données notaires sur la valeur verte, chaque classe DPE en moins représente en moyenne environ -8 % de valeur, et l’écart entre un logement classé G et un logement classé D atteint environ -25 %.

À cela s’ajoute l’interdiction d’augmenter le loyer des logements F et G depuis le 24 août 2022, qui réduit la rentabilité locative tant que les travaux ne sont pas réalisés. Ces ordres de grandeur financiers incitent souvent les bailleurs à privilégier un accord amiable ou des travaux plutôt qu’une procédure longue, surtout lorsque le dossier du locataire s’appuie sur des mesures difficiles à contredire.

Avant d’engager une procédure, il reste utile de vérifier ces ordres de grandeur chez soi : quelques semaines de mesure continue de la température, de l’humidité et du CO2 suffisent généralement à objectiver si un logement dépasse réellement les seuils d’inconfort évoqués plus haut, avant même de constituer un dossier juridique complet.